Un seul indivisaire peut-il vendre ses parts d’un bien détenu en indivision ?

Par principe, la vente d’un bien immobilier détenu en indivision est soumise à l’accord unanime des indivisaires. Cependant, dans certaines situations, une partie des indivisaires peut être autorisée à passer seule la vente du bien. Ils sont également en droit de vendre leur seule part d’indivision.

Cession d’une indivision dans son ensemble

Pas de vente d’un bien indivis sans accord unanime ou autorisation du juge

La loi prévoit que la vente d’un immeuble détenu par l’indivision requiert le consentement de tous les indivisaires.

Une procédure permet toutefois aux indivisaires détenant au moins les 2/3 des parts d’obtenir une autorisation judiciaire de vendre.

Pour cela, les indivisaires concernés doivent signifier leur intention de vendre, par l’intermédiaire d’un notaire, à l’indivisaire ou aux indivisaires refusant la vente. Ces derniers disposent d’un délai de 3 mois pour se prononcer. A l’issu de ce délai, le notaire dresse un procès verbal.

L’autre possibilité pour les indivisaires souhaitant vendre le bien consiste à saisir le tribunal de grande instance. Celui-ci pourra les autoriser à vendre le bien, à condition que cette vente ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

Cette procédure a l’intérêt de pousser l’indivisaire refusant la vente à changer d’opinion. Toutefois, elle ne permet pas de passer outre son refus et oblige finalement les indivisaires vendeurs à saisir le tribunal.

La vente par un seul indivisaire est possible, si le refus est contraire à l’intérêt de l’indivision

La loi permet à un indivisaire d’obtenir en justice le droit de passer seul un acte de vente d’un bien détenu en indivision dès lors que le refus du ou des co-indivisaires met en péril l’intérêt de l’indivision.

La cour de cassation rappelle que la notion de péril pour l’indivision est souverainement appréciée par les juges du fond.

Deux arrêts récents ont validé la vente par une seule partie des indivisaires :

  • Dans le cas où le bien inoccupé génère des charges importantes sans aucun revenu, avec un prix de vente correspondant au prix du marché.
  • Quand l’un des un indivisaires, qui ne refusait pas le principe de vendre, ne faisait aucune démarche et refusait systématiquement toutes les propositions de l’autre indivisaire. Sa carence et son inertie ont été considérées comme mettant en péril l’intérêt commun des indivisaires.

La cession partielle des parts de l’indivision

Lorsque certains indivisaires ne souhaitent vendre que leurs propres parts indivises du bien, ils doivent respecter une procédure spécifique :

  • Notifier par acte d’huissier aux autres indivisaires leur intention de vendre leur part à une personne étrangère à l’indivision
  • Indiquer dans la notification le prix, les conditions de la vente, les noms, domicile et profession du candidat acquéreur
  • Les indivisaires disposent d’un mois suivant cette notification pour informer de leur volonté de préempter aux conditions proposées. Ils disposent alors d’un délai de 2 mois suivant leur réponse pour réaliser l’acte de vente.
  • En cas de non réalisation de la vente dans ce délai, les vendeurs peuvent mettre en demeure l’indivisaire, et sans réponse dans le délai de 15 jours, leur droit de préemption tombe pour cette vente.

A noter : si plusieurs indivisaires souhaitent préempter, ils le peuvent conjointement à proportion de leur part.

Dans le cas spécifique d’un bien détenu en indivision, il est donc possible de vendre tout ou partie des parts indivises, à condition de respecter ces procédures.

Références juridiques :
Article 815-2 et suivants du Code civil
Arrêt de la Cour de cassation du 5 mars 2014 n°12.26.618
Arrêt de la Cour de cassation du 8 mars 2017 n° 15-28.318

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