Lors d’une transaction, attention au droit de préemption !

En octobre 2017, le Conseil Constitutionnel s’est prononcé sur la constitutionnalité de la disposition selon laquelle « préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l’indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu’il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire. »

Droit de préemption du locataire

Les modalités du droit de préemption du locataire ont été complétées par la loi ALUR. En cas de refus de l’offre de vente par le locataire ou son occupant, la commune dispose à son tour d’un droit. Ce droit vise à permettre d’assurer le maintien dans les lieux des locataires.

Le Conseil d’Etat, à l’origine de la question posée, s’interroge sur l’atteinte de cet article au droit de propriété du propriétaire/bailleur.

Pour rappel, le droit de propriété des personnes privées est protégé par l’article 2 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789. Ce droit peut néanmoins être limité lorsque l’intérêt général le justifie et que l’atteinte n’est pas disproportionnée au vu de l’objectif poursuivi.

Le droit de préemption est-il un droit disproportionné ?

Le Conseil Constitutionnel conclut que l’atteinte portée au droit de propriété du bailleur par le droit de préemption du locataire et de l’occupant de bonne foi est proportionnelle à l’objectif de protection du logement.

Si le paragraphe I de l’article 10 est considéré conforme à la Constitution, ses conclusions sont inverses concernant le droit de préemption de la commune.

Le droit de préemption de la commune est-il constitutionnel ?

Le Conseil Constitutionnel reproche à la loi de ne pas préciser l’usage que la commune peut faire du bien acquis. En effet, il est considéré que l’intérêt général ne peut être invoqué si la commune n’a pas d’obligation de maintenir le locataire (ou l’occupant) dans les lieux. Dans ce cas, l’atteinte au droit de propriété n’est plus justifiée.

Par ailleurs, l’article prévoit qu’à défaut d’accord amiable sur le prix de vente, celui-ci doit être fixé par le juge de l’expropriation. La commune dispose alors de 6 mois pour procéder au paiement. Si elle ne s’exécute pas dans ce délai, le propriétaire reprend libre disposition de son bien.

Le Conseil Constitutionnel considère que ces dispositions portent une atteinte disproportionnée au droit de propriété, l’objectif d’intérêt général ayant cessé d’être poursuivi.

Par conséquent, les deux derniers alinéas du paragraphe I de l’article 10 sont déclarés contraires à la Constitution.

Depuis cette décision, l’article de la loi Alur a été modifié pour limiter le droit de préemption de la commune en cas de vente d’un bien immobilier.
Références :
Article 10, loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 modifié par Décision n°2017-683 QPC du 9 janvier 2018 – art. 1, v. init.
Décision n°2017-683 QPC, 9 janvier 2018 
Article 2, Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen, 1789

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