Gestion locative : l’agence doit vérifier la solvabilité des candidats !

Le rôle d’un agent immobilier détenteur d’un mandat de location est vaste. Il est nécessaire qu’il s’assure de la solvabilité du client se présentant pour louer le bien détenu en gestion locative.

Les obligations des agents dans les mandats de gestion

La Cour d’appel avait rejeté les demandes du bailleur à condamner l’agent immobilier à l’indemniser. Le motif ? L’agence n’ayant pas de mandat de gestion, elle n’était pas tenue d’effectuer les vérifications liées à la solvabilité des locataires.

Cependant, la Cour de cassation, dans un arrêt de novembre 2016, casse cette décision. Selon ses juges, cette analyse est contraire aux obligations incombant les agents immobiliers. L’agence n’ayant pas de mandat de gestion n’est pas tenue de relancer le locataire en situation d’impayé ni de tout acte de gestion. Ces missions lui sont d’ailleurs interdites dès lors qu’elle n’a pas de mandat de gestion.

Pour autant, le mandat de location lui permet, notamment, de constituer le dossier du locataire, rédiger le contrat et mettre en relation les parties. Pour permettre au bailleur un engagement éclairé, il est nécessaire que l’agence vérifie la solvabilité des candidats locataires. Ce n’est pas un acte de gestion, mais bien de transaction.

Comment s’assurer de la solvabilité du locataire ?

La réglementation régissant les locations de bien constituant la résidence principale du locataire liste les documents qu’il est possible de demander au locataire pour s’assurer de son identité et de sa solvabilité.

Une pièce justifiant l’identité

Il est faut vérifier que le locataire possède une pièce justifiant son identité comportant une photo.

  • Carte nationale d’identité,
  • Passeport,
  • Permis de conduire,
  • Document justifiant le droit au séjour pour un étranger.

Un justificatif de domicile

  • 3 dernières quittances de loyer ou à défaut une attestation du précédent bailleur ou de son mandataire indiquant que le locataire est à jour dans les paiements.
  • Une attestation d’élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé au titre de l’art L264-2 du code de l’action sociale et des familles.
  • Une attestation sur l’honneur de l’hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile.
  • Le dernier avis de la taxe foncière ou à défaut, titre de propriété de la résidence principale.

Un ou plusieurs documents attestant de l’activité professionnelle

  • Un contrat de travail ou de stage, ou à défaut, une attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonction et la durée de la période d’essai le cas échéant.
  • Un extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de 3 mois pour une entreprise commerciale.
  • Les artisans doivent fournir, un extrait D 1 original du registre des métiers de moins de 3 mois.
  • Les travailleurs indépendants, une copie du certificat d’identification de l’INSEE comportant les numéros d’identification.
  • Pour une profession libérale, une copie de la carte professionnelle.
  • Pour les autres professions, toute pièce récente attestant de l’activité.
  • Une carte étudiant ou un certificat de scolarité pour l’année en cours.

Pour vérifier la solvabilité du candidat locataire, l’agent immobilier détenant un mandat de location peut aussi demander :

Un ou plusieurs des documents suivants attestant des ressources

  • Le dernier ou avant dernier avis d’imposition ou de non-imposition, ou en cas d’imposition dans un autre Etat ou territoire, ce qui tient lieu d’avis d’impôt sur le revenu.
  • Les 3 derniers bulletins de salaire.
  • Un justificatif de versement d’indemnités de stage.
  • 2 derniers bilans, ou à défaut une attestation de ressource pour l’exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées.
  • Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales, allocations perçues lors des 3 derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits établis par l’organisme payeur.
  • Pour les aides au logement, une attestation de simulation établie par l’organisme payeur ou par le locataire.
  • Pour les étudiants boursiers, un avis d’attribution de bourse.
  • Le titre de propriété d’un bien immobilier ou le dernier avis de taxe foncière.
  • Un justificatif de revenus fonciers, de rente viagère ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

Il est interdit de demander d’autres documents. Cependant, l’agence mandatée pour la location du bien a l’obligation de vérifier la solvabilité du candidat locataire, elle doit vérifier aussi la décence du logement proposé à la location. Dans le cas contraire, sa responsabilité peut être retenue en cas d’impayé ou de défaut de délivrance du bien pour indécence.

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Références juridiques :
Arrêt de la Cour de cassation du 16 novembre 2016 n°15-23.790.
Décret du 5 novembre 2015 n° 2015-1437

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